Propriedades de investimento: como contabilizar

Um edifício arrendado a terceiros e a sede onde a empresa trabalha são imóveis, mas não se contabilizam da mesma forma. A categoria das propriedades de investimento existe para os imóveis detidos para obter rendas ou valorização.

Definição e o que fica de fora

Propriedade de investimento é terreno, edifício ou parte de edifício detido (pelo dono ou por locatário em direito de uso) para obter rendas, valorização do capital, ou ambas. Contrasta com o imóvel ocupado pelo próprio dono, tratado como activo fixo tangível, e com o imóvel destinado a venda no decurso normal da actividade, que é inventário (caso típico de uma promotora imobiliária).

• Edifício arrendado a terceiros: propriedade de investimento.
• Terreno detido para valorização a longo prazo, sem uso definido: propriedade de investimento.
• Escritório onde a empresa trabalha: activo fixo tangível.
• Apartamentos construídos para vender: inventários.

Imóveis de uso misto

Se parte do edifício é arrendada e parte ocupada pelo dono, são contabilizadas separadamente se as partes puderem ser vendidas ou arrendadas separadamente. Caso contrário, só é propriedade de investimento se a parte ocupada pelo dono for insignificante. Quando uma empresa presta serviços auxiliares aos ocupantes (segurança, manutenção), a propriedade mantém-se de investimento se esses serviços forem uma componente pouco relevante do contrato.

Mensuração inicial

Mede-se ao custo: preço de compra mais custos directamente atribuíveis (honorários jurídicos, impostos de transmissão não recuperáveis, comissões). Imóveis construídos pela própria empresa incluem os custos de construção. Não entram custos de arranque, perdas operacionais iniciais ou desperdícios anormais. Pagamentos diferidos medem-se pelo valor equivalente ao preço a pronto.

Dois modelos para depois do reconhecimento

• Modelo do custo: custo menos depreciações e imparidades, como nos activos fixos tangíveis. Divulga-se o justo valor no anexo.
• Modelo do justo valor: mede-se pelo justo valor em cada data de balanço, sem depreciar, e as variações vão a resultados.

A escolha é uma política contabilística aplicável a todas as propriedades de investimento, e mudar só se justifica se a apresentação ficar mais fiável. Em alguns referenciais locais, a possibilidade de usar justo valor é limitada ou exige avaliação independente; verifique o aplicável.

Exemplo resolvido: custo versus justo valor

Uma sociedade compra um edifício para arrendar por 50 000 000 Kz (terreno incluído, valor do terreno 10 000 000). Vida útil do edifício: 40 anos, sem valor residual. Rendas anuais: 4 000 000. Justo valor no fim do ano 1: 53 000 000. Valores ilustrativos.

• Modelo do custo: depreciação do edifício = 40 000 000 ÷ 40 = 1 000 000 por ano; terreno não deprecia. Resultado do ano antes de outros custos: 4 000 000 − 1 000 000 = 3 000 000. Valor contabilístico no fim: 49 000 000.
• Modelo do justo valor: sem depreciação; ganho de 3 000 000 em resultados (53 000 000 − 50 000 000); rendas de 4 000 000. Resultado do ano: 7 000 000. Valor contabilístico: 53 000 000.

O mesmo imóvel dá resultados muito diferentes, e o ganho do justo valor é não realizado: não há entrada de dinheiro. Por isso, muitos analistas olham separadamente para as rendas e para a reavaliação.

Como se determina o justo valor

• Preço que seria recebido numa transacção ordenada entre participantes no mercado.
• Preços de imóveis comparáveis, rendas de mercado e taxas de capitalização, ou fluxos de caixa descontados.
• Avaliação por perito independente, embora não obrigatória nas normas, é recomendada.
• Quando o justo valor não pode ser medido de forma fiável, usa-se o modelo do custo para esse imóvel.

Transferências, vendas e desreconhecimento

• Se o dono passa a ocupar o imóvel, transfere-se para activos fixos tangíveis, usando o justo valor nessa data como custo.
• Se o imóvel passa a ser desenvolvido para venda, transfere-se para inventários.
• Se deixa de ser ocupado e passa a ser arrendado, transfere-se para propriedades de investimento.
• Na venda, o ganho ou perda é a diferença entre o valor líquido recebido e o valor contabilístico.

Exemplo de venda e de transferência

No fim do ano 3, a sociedade vende o edifício por 56 000 000 Kz líquidos de custos. Pelo modelo do custo, o valor contabilístico seria 50 000 000 − 3 000 000 de depreciação acumulada = 47 000 000, logo o ganho é 9 000 000. Pelo modelo do justo valor, se o último justo valor registado foi 55 000 000, o ganho na venda é apenas 1 000 000, porque a maior parte da valorização já passou por resultados nos anos anteriores. Valores ilustrativos.

Se, em vez de vender, a empresa decidisse instalar ali os seus escritórios, transferiria o imóvel para activos fixos tangíveis pelo justo valor nessa data, que passaria a ser o novo custo para depreciações futuras.

Perguntas para decidir a classificação

1. Para que serve o imóvel: rendas, valorização, uso próprio, venda corrente?
2. O dono usa parte? Se sim, essa parte é separável e é significativa?
3. Há serviços auxiliares prestados aos inquilinos? São relevantes face ao contrato?
4. Há intenção documentada e consistente para o uso previsto?

Documente a decisão: a classificação inicial influencia todo o tratamento posterior.

Divulgações e olhar fiscal

Divulga-se o modelo escolhido, métodos e pressupostos de avaliação, rendimentos de rendas, gastos directos operacionais e reconciliação do valor no início e no fim do período. Do ponto de vista fiscal, depreciações aceites, tratamento de mais-valias e imposto sobre o património imobiliário variam por país: em Angola e em Portugal existem regimes específicos que mudam com o tempo. Confirme na lei em vigor.

Erros comuns

• Depreciar terrenos.
• Classificar como investimento imóveis usados na própria actividade.
• Reavaliar apenas alguns imóveis quando se escolheu o modelo do justo valor.
• Tratar o ganho do justo valor como dinheiro disponível para distribuir.

Conteúdo educativo, de carácter geral. Regras contabilísticas e fiscais variam de país para país e mudam com o tempo: confirme sempre na norma ou na lei em vigor.

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